経営方針

事業等のリスク

1.自然災害、人的災害等

大規模な地震、風水害等の自然災害や突発的事故、火災、テロ等の人的災害が発生した場合には、当社グループの建物、設備が毀損、滅失又は劣化する等により当社グループの経営成績及び財政状態が影響を受ける可能性があります。
上記に対して当社グループは、BCP対応ビルへのリニューアルを適宜実施しております。新築ビルだけでなく、既存ビルについても災害に強いビルへの転換を図り、運用面でもBCP計画の準備・訓練を行うことにより、経営成績及び財政状態への影響抑制に努めております。

2.土地建物賃貸事業について

当社グループは、土地建物の賃貸を主たる事業としておりますが、連結売上高に占める土地建物賃貸事業の構成比は、2019年3月期99.6%、2020年3月期99.4%、2021年3月期99.9%となっております。
貸ビル等の賃貸事業は、景気動向、企業業績、需給動向などの影響を受けやすい傾向にあります。周辺の不動産賃貸市況の動向等によっては、賃貸料の低下や空室率の上昇により当社グループの業績が影響を受ける可能性があります。
また、当社は、不動産取得に付随して発生する不動産取得税及び登録免許税については取得時に費用処理しております。このため、当社が多額の不動産を取得した場合、不動産取得税及び登録免許税の費用計上により、当社の経営成績が大幅に変動する可能性があります。
なお、上記に対して当社グループは、オフィスビル、データセンタービル、ウインズビル(場外勝馬投票券発売所)、商業施設・物流倉庫など多様な物件を賃貸しておりますので、市況変動の影響を受ける度合いは比較的低くなっております。
今後とも4つの事業をバランスよく発展させ、また新規投資に当たっては中長期的な採算を重視しリスクの低減に努めてまいります。

3.大阪地区における事業展開について

当社グループの賃貸物件は、大阪府(特に大阪市)を中心とした京阪神地区に集中しております。
土地建物賃貸事業の売上高のうち大阪府の割合は、2019年3月期78.5%、2020年3月期78.6%、2021年3月期79.4%と高い水準で推移しております。
従いまして、大阪地区における大規模な地震その他の災害、貸ビルの需給動向等により、当社グループの業績が影響を受ける可能性があります。

土地建物賃貸事業の売上高の地区別構成比

2019年3月期(%) 2020年3月期(%) 2021年3月期(%)
大阪府
(うち大阪市)

78.5
(73.9)

78.6
(73.7)

79.4
(74.3)

兵庫県

3.9

4.1

3.2

京都府

3.9

3.8

3.6

その他

13.7

13.5

13.8

合計

100.0

100.0

100.0

上記に対して当社グループは、関西圏への集中リスク低減のため、中期経営計画でも掲げているとおり、首都圏への投資を積極的に進めてまいります。

4.特定の取引先への依存度について

当社グループの売上高のうち、最近の2連結会計年度において販売依存度が総販売実績の10%を超える取引先は下表のとおりであります。

相手先 2020年3月期 2021年3月期
売上高(千円) 割合(%) 売上高(千円) 割合(%)
日本中央競馬会

3,514,953

22.9

3,457,367

22.5

ソフトバンク(株)

2,193,096

14.3

2,105,696

13.7

エクイニクス・ジャパン(株)

1,416,925

9.2

1,636,805

10.7

ウインズビル(場外勝馬投票券発売所)の賃貸は、1949年以来、当社グループの事業の中心を占めております。当社グループと日本中央競馬会は、原則として3年毎に賃貸料等の条件を見直すこととなっております。
ソフトバンク(株)の2021年3月期における売上高の内1,356百万円(64.4%)が長期賃貸借契約に関連するものでありますが、同社とは原則として2年毎に賃貸料等の条件を見直すこととなっております。
エクイニクス・ジャパン(株)の売上高は、大部分が長期賃貸借契約に関連するものでありますが、同社との賃貸料については協議のうえ改定できるものとしております。
上記3社への売上集中に対して当社グループは、既存ビルや新規ビルの開発・取得を通じ入居テナントの多様化を図るとともに、今後とも適切なサービスの提供、テナントリレーションの強化を通じて、退去リスクの低減、賃料水準の維持・改善に努めてまいります。

5.資産価格の変動

当社グループが保有する資産(土地、建物、投資有価証券等)について、時価下落や収益性低下等があれば、固定資産の減損会計、金融商品会計に基づく会計処理により、当社グループの業績が影響を受ける可能性があります。
上記に対して当社グループは、土地、建物等の賃貸不動産については地域ポートフォリオの分散、立地を重視した投資を行うことによって、時価下落の影響を最小限に抑えるよう努めております。また、資産の入れ替え、バリューアップ等により、収益性低下の防止にも取り組んでまいります。投資有価証券については、個別銘柄毎に定量的及び定性的な観点を踏まえて、毎年取締役会において検証を行い、保有の意義が乏しいと判断される銘柄については売却を検討いたします。

6.感染症の拡大

新型コロナウイルス感染症の収束について未だ兆しが見通せない状況が続いておりますが、感染症の拡大がさらに長期化し、また局地的な流行が急増した場合、当社グループの業績及び事業活動が大きく影響を受ける可能性があります。
当社グループは、オフィスビル、データセンタービル、ウインズビル(場外勝馬投票券発売所)、商業施設・物流倉庫など多様な物件を固定賃料で賃貸しておりますので、市況変動に対して業績への影響は比較的低いと認識しておりますが、感染症拡大が長期間に及びますと経済情勢の悪化により当社グループの業績にも影響が出てくる可能性があります。
また当社グループは、従業員等が少人数であり、そのほとんどが本社に勤務しております。効率的な事業運営である反面、感染症発生により従業員等の人的被害が発生した場合、事業活動に支障が生じる可能性があります。在宅勤務や時差出勤等の柔軟な働き方の促進、事務所内の非接触型検温カメラや飛沫防止パネルの設置、日常の手洗い・アルコール消毒等一般的な感染予防策の徹底等により従業員の健康と安全の維持に努めております。

7.有利子負債への依存度

当社グループは、営業地盤の拡充と安定化を目指し、賃貸不動産の新築・取得を進めてきましたが、これらの建設資金や取得資金の多くを金融機関からの借り入れおよび社債発行により調達しております。有利子負債の大部分は固定金利でありますが、借り換えや新たな投資のための将来の資金調達に関しては、金利の変動により当社グループの業績が影響を受ける可能性があります。
なお、連結総資産に対する連結有利子負債の割合は下表のとおりであります。

2019年3月期 2020年3月期 2021年3月期
有利子負債残高(A)(千円))

55,709,750

58,401,950

66,645,150

総資産額(B)(千円)

132,780,347

136,605,113

154,043,383

有利子負債依存度(A/B)(%)

42.0

42.8

43.3

上記に対して当社グループは、足許の低金利環境を活かし、有利子負債の平均調達利率の低減に取り組んでおります。また、低金利のメリットを長期にわたり享受するべく、平均返済期間の長期化に取り組んでおります。

8.法令・税制の変更

当社グループは、土地建物賃貸を主な事業の内容とし、それに付随するビル管理、建築請負等の事業活動を行っております。従って当社グループが営む事業は、主として不動産・建築等各種の法令や条例による規制を受けております。これらの変更によっては、当社グループの業績や業務遂行が影響を受ける可能性があります。また関連する各種税制の変更によっても、当社グループの業績や財政状態が影響を受ける可能性があります。
上記に対して当社グループは、関連する法令や税制の改定について常に情報を収集し、適切に対応してまいります。

当社グループは上記リスクのうち「自然災害、人的災害等」が特に重要なリスクとして認識しておりますが、当該リスクが顕在化する可能性や時期を測定することは予測困難であります。顕在化した場合は「土地建物賃貸事業について」「大阪地区における事業展開について」等に影響を及ぼすことになります。
当社グループを取り巻くさまざまなリスクについては、リスク管理の方法や対応方針などの基本事項を「リスク管理規程」として定め、この規程に基づき全体的なマネジメントを行うため、社長直轄の全社横断的な組織として「リスク管理委員会」を設置し対応しております。委員会では、当社グループが持つリスクを一つ一つ認識・評価し、そのリスクの特性に応じた対策、対策の進捗管理と定期的な見直しを行っており、総合的なリスクの管理状況をとりまとめております。